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【转按揭担保业务操作规程】银行转按揭业务

发布时间:2019-06-12 14:22:11 影响了:

**市中兰德担保股份有限公司 **市中兰德担保股份有限公司 中兰德(风险管理)字〔2008〕第003号                                                                                                           转按揭担保业务操作规程   第1章总则 第1条为规范转按揭担保业务、防范业务风险,根据《中科智集团担保业务手册》和**市中兰德担保股份有限公司各项规定、制度,特制定本规程。

第2条转按揭担保业务是指房产卖方将其已抵押给银行的房产转让给买方时,根据卖方或买方的申请,由本公司提供担保,银行向申请人发放贷款,用于偿**按揭/抵押贷款,赎出《房地产证》,以便办理过户并由买方办理二手楼按揭/抵押贷款(或由买方一次性付款)的业务。该业务根据担保申请主体的不同划分为以下两种类型:      1、为卖方赎楼贷款担保的转按业务(俗称“两笔款”业务) 2、为买方按揭贷款担保的转按业务(俗称“一笔款”业务) 第3条房产转按担保业务基本操作流程包括以下环节:
1、客户申请和业务受理 2、担保业务的尽职调查 3、担保业务的审批 4、担保手续和出账手续的办理 5、担保业务的过程控制和保后监管   第2章担保业务的申请与受理   第4条客户申请转按揭担保业务时,需由买卖双方共同提供以下资料
1、房产交易买卖双方有效身份证明复印件(若存在共同申请人或受托人的,补充提供共同申请人或受托人的有效身份证明文件复印件);

2、房产买卖双方签署的买卖合同或协议复印件 3、交易房产原贷款、抵押合同复印件;

4、交易房产原按揭贷款银行还款记录、欠款清单复印件,还款记录至少是最近一年的纪录,还款时间不足一年的提供全部还款记录;

5、交易房产的《房地产证》复印件;

6、属于“两笔款”业务的,需提供买方银行按揭贷款承诺书复印件;

7、买方已付(或监管)首期购房款证明复印件;

8、本公司要求的其它资料。

第5条业务的基本受理条件 1、客户愿意按本公司要求提供真实完整资料、配合办理相关手续且交纳担保费。

2、买卖双方资信良好,有向银行按期偿还贷款本息以及配合办理各项手续的能力和意愿;

3、房产交易行为真实,交易条件合理,交易价格符合市场行情;

4、交易的房产产权真实存在,产权为抵押或有效状态;

5、卖方作为贷款担保申请人的业务,具有可靠的还款来源(即买方所付购楼款或按揭贷款中可控部分大于卖方赎楼贷款本息)。

第6条存在下列情况之一的业务,客户经理不予受理:
1、房产卖方原按揭贷款银行还款记录在担保申请前连续拖欠逾期金额在6期以上;

2、房产抵押于典当行、自然人、其它担保公司;

3、买卖双方房产过户是为了以物抵债;

4、交易价格高于市场正常交易价格20%;

5、赎楼贷款金额大于原欠款金额5%以上;

6、卖方欠开发商购房款且自己不能还清;

7、买方或卖方已有银行、发展商或其他方提起不利的仲裁或诉讼;

8、房产查档为查封状态或出现交易过户的其它情况。

  第3章担保业务的尽职调查 第7条尽职调查的方式 客户经理在接受客户申请后,应根据客户资料以及相关情况进行尽职调查,调查的方式可通过与客户面谈、电话访谈及向银行、中介了解贷款、交易等情况以及通过征信系统查询、网上查询等方式进行调查。

第8条尽职调查的内容 1、所有资料是否与原件一致,所有资料复印件均需由客户经理A角查验原件,并加盖验原件专用章;

2、担保申请人资信调查:
1)借款人是否是具备完全民事行为能力的自然人或者法人,提交的身份证明与担保申请人是否一致,是否在有效期内;

2)身份证姓名、号码与房产证、公证书、房地产买卖合同、银行贷款合同、贷款承诺书等是否一致;

3)卖方原按揭贷款的还款情况是否正常;

4)是否有其它债务或涉及诉讼;

5)其他需要调查的信息

3、房产交易的真实性调查 1)购房合同或协议中房产是否是交易房产,交易价格是否在市场交易的正常范围之内;

2)定金、首期款是否真实,核定交付及监管证明,(监管协议及入账收据或冻结单证、收据、进帐单等);

3)交易房产是否有共有权人,是否同意出售该房产;

4)买卖合同的有效性合法性;

5)房产证号码与抵押合同、借款合同、公证书、银行承诺书是否一致;

4、还款来源的可靠性和可控性:
1)银行是否已出具贷款承诺函或介绍函;

2)银行贷款承诺函是否有限制性条款,有效期是否在担保期限内;

3)以买方按揭贷款作为卖方贷款还款来源的,买方银行承诺贷款金额加上资金监管金额是否大于卖方赎楼贷款本息,监管资金是否到位,且落实贷款人是否有控制还款来源的措施;

4)以监管资金为买方贷款还款来源的,银行相关控制措施的法律文件是否已经签署,如监管协议,划款委托书等;

第9条尽职调查报告的要求。对于符合公司受理条件的业务,客户经理在完成尽职调查后应收齐资料,登录担保业务系统录入买卖双方、交易房产、银行等业务各项信息,形成调查报告和调查结论。对于存在如逾期、交易属离婚产权分割、自主交易等特殊情况的业务,客户经理应在调查报告中补充说明调查了解到的真实情况。

  第4章担保业务的审批   第10条业务的可行性审批 1、客户经理撰写完成调查报告及业务资料齐全后,按以下审批流程进行业务可性审批审批,各级审批人权限按集团和公司的相关规定办理。

集团审批 个人事业部总裁审批 个人事业部风险管理中心审批 总经理 审批 风险管理部审核审批 客户经理 提交资料       2、客户经理报批业务时须在风险管理部的《转按转贷业务报批登记表》(见附件“表单”一)中登记报批业务,风险经理依据登记表先后顺序审核。同时应提供以下资料并按以下顺序摆放:
(1)盖章审批单(见附件“表单”二);

(2)转按担保项目审批表(见附件“表单”三);

(3)转按担保资料清单(见附件“表单”四);

(4)内部划款委托书原件(见附件“表单”五);

(5)买卖双方身份证复印件及其它身份证证明资料;

(6)产权资料如房地产证或预售买卖合同复印件;

(7)交易资料如中介居间协议、补充协议等;

(8)交易首期款支付或监管证明资料,如首期款收据、资金监管协议等 (9)原贷款资料如抵押借款合同、还款记录、欠款清单;

(10)贷款承诺书或介绍函复印件;

(11)法律文件包括公证委托书、委托担保协议、房地产买卖协议、划款委托书、反担保书、 账户确认书、银行保函等(见附件二法律文本);

(12)本公司要求的其他资料。

第11条保证合同的盖章审批 在业务通过公司可行性审批且按“第五章第十三条”要求办妥各项担保手续后,客户经理可提交保证合同盖章审批申请。保证合同盖章审批流程与业务可行性审批流程相同(详见第十条1点)。

第12条业务报批的其它要求 1、报批资料及担保业务系统录入完整、准确,除监管资金入账冻结凭证可出账前补外,其他资料必须齐备;

2、身份证、买卖合同、原借款抵押合同核实原件后客户经理必须签字“原件已核”予以确认;
法律文本面签须在项目经理意见中注明;

3、新入职未转正的客户经理操作的业务和担保金额﹥100万元的业务,须经过部门经理审核签字通过后方可报送风险管理部审批;

4、担保方案变更审批的要求 1)担保方案变更的范围:凡审批通过后的业务,需变更担保申请人(包括买卖双方)、担保金额、担保期限、担保费、贷款银行等,均作为方案变更进行审批。

2)审批需提供的资料:
?盖章审批表(如需申请重新盖章的) ?方案变更申请表,(见附件“表单”四) ?原转按担保项目审批表 ?担保资料清单 ?变更依据资料 ?原保函¥帐户确认书 ?须更改的资料(客户经理修改,由风险管理对其修改内容进行审核后加盖校对章) 3)变更方案审批流程同原业务审批流程。

  第5章担保手续和用款手续的办理   第13条担保手续的办理。

在业务通过可行性审批后,客户经理应及时办理各项担保手续。

1、公证委托书的办理。

1)客户经理本人必须到达公证处现场;
经办客户经理需协助公证员仔细核对客户身份:核实客户身份证的真实性,并确保签字人确属身份证本人同时要求签名处委托人加盖指模(按公证处);
公证委托书做好后,业务报批时需留存一份存底, 2)委托书的具体授权权限包括:还**按揭贷款、到原按揭银行领取房地产及注销抵押登记等相关文件、转卖/购买房产、申请抵押贷款、到国土局领取相关文件、收取售搂款以及办理抵押贷款手续等。公证委托书的具体内容详见附件。

3)公证费由客户承担。

2、法律文本的签署。所有担保服务协议及其他法律文件需由客户经理A角面签,面签时客户经理需核实签字人的身份证明是否与申请资料一致,保证确属客户本人签名和按指模;

3、审批条件的落实。项目可行性审批通过后,客户经理根据项目终审意见逐一落实各项审批条件,如第三方反担保、预存税费等。

4、对于担保手续已经办理,而银行未能发放赎楼贷款导致担保责任未实际发生的,由A角负责将送给银行和客户的法律文件收回并交给监管经理存档。

5、担保项目审批通过后,客户经理A角负责将所有审批资料以及需盖章的文件(包括 担保服务协议、帐户确认书、保证合同、监管协议、借款协议等)交给监管经理D角,D角负责办理盖章手续,并留存一份担保服务协议、保函、帐户确认书等法律文件后交给A角送达给客户和银行,所有报批的原始资料在审批完成后即由D角接收并移交给风险管理档案管理员归档。

6、档案管理员在接收到业务资料后,将资料中的转按担保项目审批表、一份委托担保协议、划款委托书等与赎楼出账或余款出账的相关资料抽出传送给负责出账的监管经理,其它资料及时归档。

第14条用款手续的办理。

1、赎楼款出帐审批 1)客户经理根据财务部每天公布的到账贷款情况,在核实贷款已发放至本公司并对交易房产查档后,由风险管理部监管经理通过担保业务系统打印《转按担保业务赎楼款出帐通知单》(见附件六)提起赎楼资金出账审批,出账审批的基本审批流程如下:
  风险管理部监管经理审核 财务部 审核 客户经理 申请查档 个人事业部审批   总经理 审批 风险部经理审批 审批     注:各级审批人的审批权限:按集团和公司的相关规定办理。

2)赎楼款出帐审批时,由风险管理部监管经理收齐以下资料报批:
1转按担保业务赎楼款出帐通知单 2担保项目审批表 3委托担保协议 4产权查询资料 5担保费属于现金支付的,需提供支付凭证 6业务审批时规定需要补充的其他资料;

3)赎楼款出帐的审核要求 1财务部放款员需要核定的条件是:担保贷款已经发放到本公司指定帐户、担保费及手续费已经收取或已落实;

2风险管理部监管经理核定的条件是:房产查档产权状态正常、审批意见已落实(审批意见落实须经风险经理确认,并在原审批表上签字);

4)出账审批通过后,财务部放款员凭《转按担保业务赎楼款出帐通知单》转出赎楼款。

2、赎楼余款的出账审批。出账赎楼款在还清卖方原按揭贷款后有剩余的,余款的处理要求按照风险管理部与财务部的颁布的相关规定办理。

  第6章担保业务的过程控制和保后监管 第15条业务操作的过程控制 1、赎楼和注销 (1)担保项目属于支票赎楼的业务,由客户经理A角负责办理赎楼手续。属于现金赎楼的业务,赎楼资金要求出账至财务部赎楼专员账户,由赎楼专员、A角共同负责办理赎楼手续,赎楼专员负责资金的划付手续 (2)赎楼贷款出帐后,赎楼员须于当日整理赎楼资料,包括:办理赎楼款手续,具体帐务、余款及凭证处理见财务部《赎楼资金管理办法》 (3)办理赎楼还款时,要求A角、赎楼专员还款前核对还款金额和拟还贷款的借款人、抵押物,在确认与本公司担保方案中客户申请赎楼的房产、贷款一致 后方可还款赎楼。

(4)还清贷款后,客户经理A角应与赎楼银行确定领取房地产证及注销抵押登记资料的时间,到期后及时领取注销资料并交予风险管理部过户专员办理注销抵押登记和过户手续。

2、过户 A角应在赎楼后取得房产证当日与国土局过户专员办理房产证交接,并在两个工作日内通知买方到国土局及时办理过户手续,由过户专员负责办理过户手续并保管过户回执原件,同时过户专员应每天将当天已办理过户的业务信息录入至担保业务系统。

3、领取新房产证和办理抵押登记 1)过户回执规定的取件时间到期前一天,A角应及时通知买方及贷款银行到国土局领取房地产证及办理抵押登记手续,由风险管理部过户专员持过户回执陪同买方领取买方名下新房地产证并交予贷款银行经办人员办理抵押手续;

2)抵押手续的取件回执原件可由银行经办人员保管,A角应在抵押回执到期前及时通知银行经办人员前往取件。

第16条担保责任的解除和余款的结算 1. 银行取得抵押登记手续后,属于为卖方担保的业务,A角应督促跟踪按揭银行发放按揭贷款并且还清赎楼贷款本息。

2. 责任的解除和余款的结算。在卖方赎楼贷款结清后或房产已过户至买方名下且办妥抵押登记手续后,客户经理需及时到银行办理解除担保责任的手续(属本公司统一与银行对接解保的业务除外),取得银行开具的解除担保责任通知书。对于银行发放的按揭贷款本息以及客户需要结算的其他资金,A角应协助及时到公司财务部门办理资金结算手续;

3. 担保责任解除后(为卖方担保的业务,担保责任解除的时间点为贷款本息结清;
为买方担保的业务,担保责任解除时间点为办理完毕抵押登记手续),属于公司与银行统一解保的业务,由风险管理部监管经理与银行及时办理解保手续。属于 非银行统一解保的,A角应及时取得银行《解除担保责任通知书》,交回风险管理部D角存档作为解除担保责任和计算业绩的依据。

4. A角在业务操作过程中,发生特殊情况,应在发现问题当日报告部门经理以及风险管理部监管经理,以便及时采取措施。

  第7章工作时限要求   第17条业务办理时限要求 1、客户经理从业务确定受理到提交部门经理审批的时间不超过2个工作日;

2、风险管理部接收审批资料后完成审批不超过1个工作日;

3、总经理及其他有权签字人审批时间不超过1个工作日;

4、赎楼贷款到帐后,赎楼时间不超过2个工作日,A角或赎楼员需在出账赎楼当天将转账回单和还款凭证交回财务部存档;

5、赎楼后到办理过户递件手续不得超过15个自然日;

6、过户手续递件后到领取新房产证不超过22个工作日;

7、取得新房产证后到办理完毕抵押登记手续不超过17个自然日;

8、从赎楼贷款出帐到取得《解除担保责任通知书》不得超过65个自然日。

  第8章风险控制要求 第18条业务相关岗位的风险控制要求 1、客户经理 1)客户经理需严格按照本规程受理和操作业务;

2)按照本规程及时、迅速的办理或跟踪赎楼、注销、过户、抵押等各项手续;
及时向部门经理和风险管理部反馈业务过程中的突发事件;

2、部门经理 1)重点审核资料的完备性以及交易的合理性、真实性;

2)掌握相关政策,指引业务导向。

3、风险管理部风险管理 1)提交资料的完备、正确;

2)业务的合规性和可行性;

4、财务部赎楼员 1)确保赎楼资金的安全和资金流向的正确性(即核实应归还贷款的借款人、还款帐户、抵押房产等信息与担保方案一致)。

2)赎楼款项入帐后要保证扣款的及时性,严格执行财务部赎楼员操作细则的操作规定。

5、风险管理部过户专员 1)及时、准确办理房产注销抵押、过户、抵押登记等各项手续,保证各项手续的办理按业务担保方案执行。

2)确保业务操作过程中的房地产证原件、过户回执原件等重要凭证安全,执行本公司对要件分离管理的要求。

第19条反担保措施要求 1. 对于卖方原按揭贷款记录显示近一年内逾期还款累计五期以上,担保申请前连续拖欠3~6期的业务,视业务具体情况风险经理可要求卖方提供第三方自然人反担保或提供反担保保证金。第三方反担保人要求是在**拥有房产,房产净值大于担保金额。对于要求提供保证金的业务,保证金比例不低于担保金额的30%(非银行贷款资金)。

2. 对于卖方房产抵押在银行,由买方申请按揭贷款的业务,由卖方提供负连带责任的反担保,担保责任自赎楼贷款发放起至房产办理完毕过户手续之日止;

3. 转委托业务、被担保人与房产权利人不一致的业务等特殊情况业务要求转委托人、房产权利人等提供反担保。具体要求根据业务审批意见来执行。

4. 反担保手续在赎楼贷款出帐前办理完毕,所有反担保法律文件由A角面签。

第20条法律文本使用要求 1. 公司内部法律文本一律使用公司统一版本;

2. 买方担保业务签署《担保服务协议书》类型一,卖方担保业务签署《担保服务协议书》类型二;

3. 属于为卖方赎楼贷款担保的业务,要求买卖双方签署《房地产买卖协议》,(买方一次性付款的可不予签署) 4. 经公证的《委托书》的办理份数要求:交易房产已办出房地产证的,公证书要求至少办理六份,对于未办出房地产证的业务要求办理八份。

5. 异地公证委托书风险经理审核时必须致电查询;

6. 公证委托书非本公司版本的,须经本公司法务专员审核通过后方可使用;

7. 自然人或法人《反担保书》要求一式一份;

8. 房产买卖双方要求在本公司办理首期款或全部购房产的资金监管业务时,相关法律文件签署的要求如下:
1)房产卖方与买方应当与本公司签订《资金监管协议》以及《划款委托书》,其中《资金监管协议》一式三份,《划款委托书》一份,另外本公司在查实该监管资金到帐后,可向买方出具《入账凭证》一份。若转入本公司资金监管帐户的资金非资金监管协议签字方转入的,应由转款人出具证明,证明其此部分资金是为买方所转入。

2)《划款委托书》在买卖双方签字并按指模后,将该原件留存本公司,交财务保管,并复印一份交由财务保管。同时注意买卖双方在填写《划款委托书》时,《划款委托书》的日期空着不填。

3) 款项由第三方收款的业务, 《划款委托书》须由保后监管人员一同面签。

4)《入账凭证》的上半联由A角填写后缴存本公司财务部门留底,下半联在监管资金到账后交给买方。

9. 所有法律文本要求由A角面签,并在项目经理意见中注明“法律文件为本人面签”字样(注:担保金额达300万及以上的业务,部门经理一同面签并在项目审批表的“部门经理意见”中按上述要求写明面签意见 );

10. 法律文本要求在出具保函前签署完成。

第21条  任何人不得指示客户经理办理不符合担保条件的业务,客户经理有权拒绝办理上级指示的不符合担保条件的业务。

第9章档案管理   第22条  担保业务的可行性审批通过后,所有审批资料即由监管经理接收和归档;
A角在业务办理过程中,应及时将还款凭证、过户回执以及《解保通知书》归档;

第23条  监管经理在接收到A角递交的资料后,应当仔细核对资料清单,双方应当签署确认。当担保责任解除后,《解除担保责任通知书》、还款凭证、过户回执一并入档保管。

  第10章其他   第24条  本规程自2008年5月   日起实行,由风险管理部负责解释。

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